Av. İlknur Coşkuner Savgı
İCS Hukuk & Danışmanlık
“Enflasyon canavarı” ne yazık ki son yıllarda etkili bir şekilde tek- rar hayatımıza girdi. Paranın alım gücünün düşmesiyle arz- talep dengesinde öngörülemez değişimler yaşanıyor. Buna bağlı olarak yaşam koşulları ağırlaşıyor. Her alanda fiyatlar zirve yapıyor. Dev- let ekonomideki tarafları karşı karşıya getirip, tabiri caizse ‘başını- zın çaresine bakın’ deyip aradan çekiliyor. Konut kiralarına artışın yüzde 25 ile sınırlandırılması kiraya veren ve kiracıların anlaşmazlık yaşamasına sebep oluyor. Haber bültenleri bu durumun üzücü ör- nekleriyle doluyor.
Yaşanan ihtilafta her iki tarafa da halk vermemek mümkün değil. Durum böyle olunca özellikle uzun dönem hatta 2 yıl önce imzalan- mış kira sözleşmesindeki bedel, kiraya veren açısından çok az kalı- yor. Yeni talep edilen rakam ise kiracı için bazı durumlarda altından kalkılmaz boyutlara ulaşıyor.
Anlaşmazlığa düşenlerin yolu ister istemez adliyelere düşüyor. Bu tür anlaşmazlıklarda başvurulabilecek 2 dava türü bulunuyor. Kira tespit ve kira uyarlama davaları.
Genellikle anlaşmazlık kira süresi sona erdiğinde artış ve yeni kont- rat döneminde ortaya çıkıyor. Bazı durumlar da kontrat dönemi için- de kiraya veren artış yapmak isteyebiliyor. Bu süreçte anlaşmazlığa düşen tarafların birbirlerine verecekleri beyanlar ve çekecekleri ihtarlar ve bunların içeriği oldukça önemli. Her iki taraf açısından da hak kaybı yaşanmaması için bir avukat tarafından hazırlanması tavsiye ediliyor.
Dava Türü Doğru Seçilmeli
Gelelim bu konuda Türk Borçlar Kanunu uyarınca açılabilecek dava türlerine: Kira tespit davası, rayiç bedeli talep tercih ediliyor. Gayri- menkulün emsalleriyle değerinin belirlenmesi için ilk sözleşme tari- hinden en erken 5 yıl sonra açılması şart.
Kira uyarlama davalarında aşırı ödeme güçlüğü içine girmesi ve ola- ğanüstü koşullar nedeni ile bir taraf için sözleşmenin katlanılamaz hale gelmesi ana gerekçe kabul ediliyor. Kiracı da kiraya veren de bu davayı her zaman her türlü kira ilişkisi için açabilmektedir. İhtara ve yazılı bildirime gerek bulunmuyor. Bu davada itirazı kayıt yoksa geriye dönük uyarlama talebinde bulunulamıyor. Bu davada kira bedeli de dair hâkim sözleşmenin diğer hükümlerini de müdahale edebiliyor. Hatta sözleşmenin feshi dahi talep edilebiliyor. Davacı, ihtiyati tedbir talebinde bulunarak kirasının hemen artmasını ya da azalmasını dava sürecinde sağlayabiliyor.
Kiracı ve Kiraya Veren için Tahliye Şartları
Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden dolayı sözleşmeyi en az 15 gün önce bildirim yaparak sonlandırabilir. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresini takip eden kira döneminin sonundan az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.
Kiracıyı tahliye etmenin diğer bir yöntemi ihtiyacı öne sürmek. Yeniden inşa ve imar nedeniyle de öngörülen sürelere uyularak be- lirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile tahliye edebilir.
Gayrimenkul edinenlerin talep etmeleri halinde tahliye hakları bulu- nuyor. Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya ihtarda bu- lunup, kira sözleşmesine 6 ay sonra açacağı dava ile sonlandırabilir.
Son olarak malik tahliye taahhütnamesi alarak konutu tahliye ettirebilir. Mevzubahis evin aile konutu olması halinde taahhütnameyi eşlerin her ikisinin imzalaması şartı aranıyor.
Kiracının kira bedelini ödemeyip temerrüde düşmesi halinde kendisine iki haklı ihtarda bulunan kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Göktürk’teki bir daire için 3 yıllık kira sözleşmesi nedeniyle açılan davada istinaf mahkemesi uyarlama kararı verdi.